疑欲让自已的物业上位，桂林一开发商“找茬”“硬杠”现物业      

梅超人

“小区交付使用，可消防系统至今未验收、门禁系统不完善、地下车库渗漏严重、数千业主驾车出行仅有2个进出口……”

接手这种问题成堆的小区，对深圳市彩生活物业管理有限公司（简称彩生活物业）的确是一个不小的考验。但在该物业的精心打理下，小区被管理得井井有条。

然而，即便是这样的付出，也依然得不到开发商桂林褀昌置业有限公司（简称褀昌公司）的“认可”，他们反以该物业服务质量不达标，管理上存在诸多问题为由“硬杠”，从而导致双方矛盾激化，几度对薄公堂，大有将彩生活物业赶走而后快。

最终，以彩生活物业败诉告终，并被开发商申请强执，要求限期撤出桂林市七星区棠棣之华小区。所幸，法院在执行时发现，小区业委会已与彩生活物业签订了应急服务合同，小区管理和服务如常，遂及时中止执行。

物业：小区配套“问题成堆”，被我们一一完善

“自从我们接手小区物业管理后，发现里面的配套设施很不完善，存在的问题有一箩筐。”说起棠棣之华小区存在的问题，彩生活物业相关负责人一口气列出了34个。这些问题中，被视为生命安全通道的消防系统居首。自该公司2017年入驻小区至今，一直处于摊痪状态。同时，地下车库的消防，也未安装自动报警系统。一旦出现火险情况，后果不堪设想。

其次是小区监控摄像头安装也没到位。小区开建之初，开发商为了促销，在1至6期楼盘的地面和地下车库，安装了监控系统。可后面建成的楼盘，却“遗忘”安装。

“还有1000多户的可视对讲机室内分机，至今仍未移交给我们物业，导致楼下门禁启用后，有外人找业主时，无法通过门禁直接沟通，要经过物业才能转达，给业主生活造成诸多不便。”   

物业列出小区配套中存在的34个问题

该负责人说，影响最大的是地下车库的4个出入口，开发商把其中2个纳入自已管理，并用铁皮隔开，用于商业街停车使用。而整个小区共有3600多户居民，按目前地下车库停车保有量，至少有2500辆左右。每天有大量的车辆出入。一到上下班高峰期，全部经2个口出入，经常造成堵塞。

此外，小区负二层车库地面渗水十分严重，他们多次向开发商反映，至今未得到解决。无奈，彩生活物业只好自掏腰包，购买了数台抽水泵，24小时不停地向外排水，才维持车库的正常运转。

“小区地面的8个架空层，也一直未进行装修。”该负责人说，受此影响，小区的老人和小孩，平时休闲无处可去。后来开发商虽建了2个露天娱乐场，但里面的游乐设施过少，质量差，远远不能满足需要，业主意见很大，感觉这设施“比城中村还差”。

至于小区地面电动车停车位过少、房屋门窗出现爆裂、楼顶采光天窗渗水、地下车库渗水严重等现象。这些问题，成为业主投诉的“常客”。不知情的人，还误以为是物业“不作为”。为此，彩生活物业先后投入40万元资金，在小区一些路段，补充安装了摄像头、楼面显示灯，并修建了4个拖把池，拓宽小区部分路面等。

据了解，彩生活物业是2016年9月，由开发商引进的，双方签订为期5年的物业服务合同（即从2016年9月至2021年8月）。双方约定，合同期满后，如双方均无异议，合同自动延续。

目前，彩生活物业管理的居民楼共有36栋3600多户。另有4栋公寓和1个酒店及小区售楼部等，则由开发商请的另一家物业公司负责。

开发商：物业服务质量差，要求解除合同并“清场”

在开发商眼里，彩生活物业问题也不少。主要体现在该物业提供的服务，存在严重质量问题：如业主诉求不处理，管理人员对各岗位监管督查不到位，对业主私自建阁楼，搭建阳光棚违规装修监管不善，公共区域问题长时间无人处理、服务及维修滞后等。

开发商认为，他们向该物业提出为期20天的整改要求，但整改期过后，该物业提供的服务，仍未达到合同约定的标准，遂向该物业发出《解除合同告知函》，提出解除合同，限定该公司于2020年11月30日前撤场并办理交接手续。 

此举遭到彩生活物业的拒绝。随着双方的矛盾逐渐加深，2021年9月，小区业委员举行首届成立大会的当天凌晨，开发商突然叫人对小区进行“清场”，他们将小区监控室的值班人员赶走，并将服务中心的大门加了一把锁，同时派人把守小区大门，不让业主出入，双方矛盾再次激化。

对彩生活物业提出的小区配套中存在的34个问题，开发商法务部一位廖姓人士看后，并不表态，称他对此事不知情。

彩生活物业，当初是开发商自已请来的，现在为什么又跟它“过不去”呢？对此，开发商一位相关人士在小区业主群发的信息中，似乎说明了一点问题：

  “只有支持百信物业，才能解决大家提出的问题。换别的物业公司进来，我敢讲百分之百和现在的彩生活（物业）一样……”

截自棠棣之华小区业主群

        据知情人士称，开发商提到的“百信物业”，是开发商自已的人开的公司。

对薄公堂：彩生活败诉被强执，法院中止执行及时“止损”

由于对开发商祺昌公司的做法不服，彩生活物业于2021年1月14日将开发商诉至七星区人民法院，请求确认《解除合同告知函》不具有解除合同效力，要求该物业继续履行前期物业合同。七星区人民法院开庭审理后，作出驳回彩生活物业诉讼请求的判决。彩生活物业不服，上诉至桂林市中级人民法院。

桂林市中级人民法院认定，祺昌公司向彩生活物业发出《限期撤场告知函》，函件表达的意思表示清晰、明确；同时，彩生活物业存在服务质量问题，整改后仍未达到合同约定的标准，导致涉案小区业主投诉持续增多，祺昌公司再次发出解除合同通知，符合法律规定和合同约定，应属有效行为。最后，法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

之后，双方围绕着开发商限期撤场告知函是否有效的问题，再次对薄公堂，最后以彩生活败诉，并被判解除合同，退出棠棣之华小区。祺昌公司据此向七星区法院申请强制执行。

桂林市七星区法院认为，案涉小区已合法成立业委会，在业主大会未能及时形成决议并重新选聘物业服务人员的阶段，其从有利于维护小区物业状况，以及小区和谐稳定出发，与被执行人（彩生活物业）签订临时物业服务合同，符合案涉小区及业主的整体利益。

为维护小区的和谐稳定，2023年2月10日，法院作出终结执行的裁定。

业委会：物业服务，总体满意

小区物业管理和服务质量到底如何？业主最有发言权。

业主李先生认为，对彩生活物业公司的管理和服务，他认为总体上还可以。不足的是，相比其他小区的物业费，棠棣之华小区收的显得高了些。

李先生说，对更换哪一家物业公司进来管理小区，业主们意见也不统一。不少人认为，目前彩生活物业服务不错，继续让该公司干就可以了。也有的认为，如果新换的物业公司进来，其管理和服务水平如果更高，更换新物业进来也未尝不可。可更换进来的物业公司，是否能做得像现在的彩生活物业这样好，谁也不敢打包票。还有的业主表示，哪家物业来管小区他们并不关心，只要服务好就行。

而在业委会一位人士的眼里，彩生活物业的管理和服务，总体上比较满意。他说，从业主反馈来看，该物业解决问题速度快，各环节配合较好，不像其他小区物业公司。他举例说，前几天，有个小孩不慎打碎了玻璃，地上满是残渣，如不及时处理，会给行人造成伤害。物业接报后，不到5分钟就解决了。

让该人士印象最深的是，2022年6月，桂林市暴发洪涝灾害，许多地方小区发生内涝。事发后，彩生活物业调动了全体员工，24小时坚守岗位，又连夜调来数十台水泵，不间断地排水，使该小区成为附近小区中，唯一一个没有发生内涝的小区。为此，业主们十分感动。

此外，物业经常举办各种义工、亲子和节庆活动，这对促进邻里和谐，传递正能量，促进业主精神文明建设，都起到了一定的作用。

物业设身处地的为业主做好服务，促进邻里和谐

该人士说，小区用哪个管家，业主最有发言权，因此应由业主决定，开发商无权处理。对彩生活物业，他们在总体上是满意的。他不希望更换别的物业公司，支持彩生活物业继续留下来服务和管理小区。

社区居委会：小区换物业，业主说了算

棠棣之华小区的物业管理和服务，桂林市七星区融和社区居委会的一位相关人士表示，她早有所闻。

据该人士了解，彩生活物业对小区的管理，比较规范负责，小区的卫生做得很好。该物业公司进驻以来，帮业主做了大量的工作，这是有目共睹的事实。目前为止，社区这边尚未接到过业主对彩生活物业的投诉。

对小区物业公司合同到期，需要更换新的物业公司一事，该人士认为，目前该小区已成立了业委会，这属于合法机构。小区更换什么样的物业，应由业主提出诉求，由业主代表收集业主的意见，然后进行投票，来决定由哪一家物业公司来管理。

对于社会上关于让政府介入，用随机抽签的办法来决定物业公司的做法，该人士表示她并不赞同，她反问道：“业主花费上百万元在小区这里购买了一套房子，难道连更换物业公司的权利都没有吗？”

附相关的法律条款：

1、中国《民法典》、《广西壮族自治区物业管理条例》第21条规定：选聘、续聘和改聘物业服务企业或其他管理人，应当经过法定表决程序通过。

2、《广西壮族自治区物业管理条例》第68条规定：原物业服务人退出物业管理区域且业主大会尚未选聘新物业服务人的，由业委会在街道办或乡镇人民政府的监督下，从应急服务人备选库中随机抽选一家物业服务人，提供供水、供电、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。